Nova Lei do Inquilinato - Lei 12.112/09
1. Qual prazo o inquilino passa a ter para deixar o imóvel alugado, segundo a nova lei?
Esse é um dos pontos que mais chama a atenção da nova lei. Antes, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, na nova lei isso ocorrerá em no máximo 45 dias. A ação terá de ser resolvida em primeira instância na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilini terá, então, 30 dias para sair do imóvel - antes, o prazo era de seis meses. A lei é igual para imóveis comerciais ou residenciais.
2. O dono do imóvel pode pedir o imóvel de volta quando bem entender?
Não. O proprietário só pode pedir o imóvel de volta em situações específicas, como atraso de pagamento (independente da causa de inadimplência) ou quando o inquilino infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação. O inquilino também corre risco de despejo caso fique sem fiador ou outras formas de garantia de pagamento, revistas na nova lei.
3. Se o proprietário receber uma oferta maior pelo imóvel e decidir despejar o inquilino, este deverá ser indenizado?
Apenas se o contrato de locação ainda estiver em vigor. Neste caso, o proprietário deverá pagar uma multa para o inquilino estipulada pela Justiça. Os responsáveis pelo pagamento são o proprietário e o novo locador. Caso o contrato tenha acabado, o dono do imóvel não é obrigado a renová-lo. A nova lei diz que o inquilino pode, no máximo, tentar cobrir a proposta para evitar a perda da locação.
4. O inquilino pagará multa se quiser sair antes do término do contrato?
Sim, como ocorria antes. Porém, agora, o valor da indenização passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.
5. Quais as novidades em relação ao fiador?
Em contratos sem garantia de fiador ou seguro-fiança, o inquilino que deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias, por setença judicial (ordem de despejo). Com essa nova garantia, muitos proprietários poderão abrir mão da exigência de um fiador, facilitando a locação. A nova lei diz ainda que o fiador poderá deixar o contrato, caso haja separação do casal de inquilinos, morte do locatário ou ao fim do prazo inicial do contrato. Nesse caso, o fiador continuará responsável pela fiança durante o período de 120 dias após a notificação do locador. O inquilino tem o mesmo prazo para apresentar novo fiador.
6. Quem deve pagar o IPTU, Despesas de Condomínio, Água, Luz, Gás Canalizado?
A nova lei permite que o proprietário entre em acordo com o inquilino para que este arque com essas despesas. Na prática, nada muda em relação ao que já é comum no mercado imobiliário de locação, neste particular, com a nova lei.
7. O inquilino de um imóvel comercial pode repassar o ponto para um terceiro?
Não. A única pessoa autorizada a fazer transações com o imóvel é o proprietário ou a imobiliária, se assim o proprietário preferir, sob procuração, na qualidade de administradora do imóvel, com tais poderes deferidos.
8. O preço do aluguel vai baixar devido a nova lei?
Especialistas apostavam que sim. As novas regras poderiam provocar um aumento na oferta de novos aluguéis, contribuindo nesse caso com o mercado obedecendo a lei da oferta e da procura. Ao longo deste um ano da nova lei, o mercado aqueceu, mas não em função da nova lei e sim pelo aumento do segmento no mercado interno.
9. Contratos assinados antes de a nova lei entrar em vigor foram alterados por ela?
Não. A nova lei rege sobre contratos feitos a partir do dia 25 de fevereiro de 2010. Os contratos celebrados anteriores a nova lei, deverão ser respeitados pelo princípio do ato jurídico perfeito até o seu final de vigência à luz das normas do direto material. Todavia, analistas do setor divergem sobre este ponto, entendendo, que podemos ter decisões jurídicas diferentes a respeito, aplicando-se ou não a nova lei aos contratos anteriores.
10. Atrasei o pagamento do aluguel poso ser despejado?
Poderíamos ter emendado esta pergunta na 1ª questão desta seção, mas preferimos conduzi-la na forma presente, para diminuir outras dúvidas existentes. O locador/proprietário do imóvel poderá entrar com a petição inicial, ação de despejo por falta de pagamento a partir de um dia de atraso no aluguel. A diferença é que as ações que contemplam contratos na antiga lei, demoravam em média de 14 meses. Com a nova lei, o tempo estimado deve cair para quatro meses porque o processo foi simplificado e pode ser resolvido em primeira instância. É a espectativa para os locadores e proprietários dos imóveis. Na prática, ainda requer melhor avaliação e as ocorrências, desde 25/01/2010, indicarão estatisticamente o perfil sob nova lei.
A de se ilustrar neste caso que entre o acaso no pagamento, ainda que seja de um dia, a formulação da petição inicial pelo advogado, seu protocolo no fórum, o mandado de citação expedido pelo juiz ao cartório e este notificando o devedor, podemos afirmar que no lapso temporal atual, não leva menos de 90 dias. Isso, se de fato o juiz decidir pela desocupação do imóvel, hipótese a ser considerada. Um universo de possibilidades e ocorrências, são factíveis neste preâmbulo e o locatário, pode vir a juízo, trazendo em sua defesa (contestação) algum fato relevante culminado na forma da decisão judicial, por exemplo. É importante neste caso não criar falsas espectativas, uma coisa é a lei a outra são suas nuances e decisões processuais. No caso da decisão não ser favorável ao locador, proprietário do imóvel, ainda caberá ao mesmo ingressar com agravo de instrumento junto ao Tribunal Superior.
11. Se o proprietário não quiser renovar o contrato, quanto tempo o locatário terá para deixar o imóvel?
Pela legislação anterior, o inquilino tinha seis meses para deixar o imóvel. Com a nova lei, este prazo passa a ser de 30 dias. Após o fim do contrato a renovação continua automática e por prazo indeterminado, se as partes - dono do imóvel (locador) e inquilino (locatário) não se manifestarem.
12. Quais devem ser os reflexos no mercado imobiliário sobre as mudanças do papel do fiador na nova lei?
Em parte facilitar a vida do fiador, que não ficará mais ligado ao aluguel por tempo indeterminado. Mas para especialistas, a figura do fiador está com os dias contados e deve perder cada vez mais espaço no mercado. Após um ano de vigência da nova lei, o que se observa de movimento no mercado imobiliário de locação é o aumento do seguro fiança, que vem ocupando crescente posição.
13. Quando mudam os locatários o contrato precisa ser refeito?
Pela lei anterior, se um casal alugava um pagamento, por exemplo, e vinha a separar-se durante a vigência do contrato, o processo precisaria ser totalmente refeito, o que inclui garantias (fiador, caução ou seguro fiança).
Com a vona lei, a pessoa que fica no imóvel será automaticamente responsável pelo contrato e a garantia é mantida. Em outras palavras, o processo não precisa ser refeito.
1. Qual prazo o inquilino passa a ter para deixar o imóvel alugado, segundo a nova lei?
Esse é um dos pontos que mais chama a atenção da nova lei. Antes, o inquilino podia protelar a devolução do imóvel por até três anos. Agora, na nova lei isso ocorrerá em no máximo 45 dias. A ação terá de ser resolvida em primeira instância na Justiça: em 15 dias deverá ser concedida a ordem de despejo. O inquilini terá, então, 30 dias para sair do imóvel - antes, o prazo era de seis meses. A lei é igual para imóveis comerciais ou residenciais.
2. O dono do imóvel pode pedir o imóvel de volta quando bem entender?
Não. O proprietário só pode pedir o imóvel de volta em situações específicas, como atraso de pagamento (independente da causa de inadimplência) ou quando o inquilino infringir uma das obrigações previstas no contrato de locação. O inquilino também corre risco de despejo caso fique sem fiador ou outras formas de garantia de pagamento, revistas na nova lei.
3. Se o proprietário receber uma oferta maior pelo imóvel e decidir despejar o inquilino, este deverá ser indenizado?
Apenas se o contrato de locação ainda estiver em vigor. Neste caso, o proprietário deverá pagar uma multa para o inquilino estipulada pela Justiça. Os responsáveis pelo pagamento são o proprietário e o novo locador. Caso o contrato tenha acabado, o dono do imóvel não é obrigado a renová-lo. A nova lei diz que o inquilino pode, no máximo, tentar cobrir a proposta para evitar a perda da locação.
4. O inquilino pagará multa se quiser sair antes do término do contrato?
Sim, como ocorria antes. Porém, agora, o valor da indenização passa a ser proporcional ao tempo que falta para o fim do contrato.
5. Quais as novidades em relação ao fiador?
Em contratos sem garantia de fiador ou seguro-fiança, o inquilino que deixar de pagar o aluguel poderá ser obrigado a sair do imóvel em 15 dias, por setença judicial (ordem de despejo). Com essa nova garantia, muitos proprietários poderão abrir mão da exigência de um fiador, facilitando a locação. A nova lei diz ainda que o fiador poderá deixar o contrato, caso haja separação do casal de inquilinos, morte do locatário ou ao fim do prazo inicial do contrato. Nesse caso, o fiador continuará responsável pela fiança durante o período de 120 dias após a notificação do locador. O inquilino tem o mesmo prazo para apresentar novo fiador.
6. Quem deve pagar o IPTU, Despesas de Condomínio, Água, Luz, Gás Canalizado?
A nova lei permite que o proprietário entre em acordo com o inquilino para que este arque com essas despesas. Na prática, nada muda em relação ao que já é comum no mercado imobiliário de locação, neste particular, com a nova lei.
7. O inquilino de um imóvel comercial pode repassar o ponto para um terceiro?
Não. A única pessoa autorizada a fazer transações com o imóvel é o proprietário ou a imobiliária, se assim o proprietário preferir, sob procuração, na qualidade de administradora do imóvel, com tais poderes deferidos.
8. O preço do aluguel vai baixar devido a nova lei?
Especialistas apostavam que sim. As novas regras poderiam provocar um aumento na oferta de novos aluguéis, contribuindo nesse caso com o mercado obedecendo a lei da oferta e da procura. Ao longo deste um ano da nova lei, o mercado aqueceu, mas não em função da nova lei e sim pelo aumento do segmento no mercado interno.
9. Contratos assinados antes de a nova lei entrar em vigor foram alterados por ela?
Não. A nova lei rege sobre contratos feitos a partir do dia 25 de fevereiro de 2010. Os contratos celebrados anteriores a nova lei, deverão ser respeitados pelo princípio do ato jurídico perfeito até o seu final de vigência à luz das normas do direto material. Todavia, analistas do setor divergem sobre este ponto, entendendo, que podemos ter decisões jurídicas diferentes a respeito, aplicando-se ou não a nova lei aos contratos anteriores.
10. Atrasei o pagamento do aluguel poso ser despejado?
Poderíamos ter emendado esta pergunta na 1ª questão desta seção, mas preferimos conduzi-la na forma presente, para diminuir outras dúvidas existentes. O locador/proprietário do imóvel poderá entrar com a petição inicial, ação de despejo por falta de pagamento a partir de um dia de atraso no aluguel. A diferença é que as ações que contemplam contratos na antiga lei, demoravam em média de 14 meses. Com a nova lei, o tempo estimado deve cair para quatro meses porque o processo foi simplificado e pode ser resolvido em primeira instância. É a espectativa para os locadores e proprietários dos imóveis. Na prática, ainda requer melhor avaliação e as ocorrências, desde 25/01/2010, indicarão estatisticamente o perfil sob nova lei.
A de se ilustrar neste caso que entre o acaso no pagamento, ainda que seja de um dia, a formulação da petição inicial pelo advogado, seu protocolo no fórum, o mandado de citação expedido pelo juiz ao cartório e este notificando o devedor, podemos afirmar que no lapso temporal atual, não leva menos de 90 dias. Isso, se de fato o juiz decidir pela desocupação do imóvel, hipótese a ser considerada. Um universo de possibilidades e ocorrências, são factíveis neste preâmbulo e o locatário, pode vir a juízo, trazendo em sua defesa (contestação) algum fato relevante culminado na forma da decisão judicial, por exemplo. É importante neste caso não criar falsas espectativas, uma coisa é a lei a outra são suas nuances e decisões processuais. No caso da decisão não ser favorável ao locador, proprietário do imóvel, ainda caberá ao mesmo ingressar com agravo de instrumento junto ao Tribunal Superior.
11. Se o proprietário não quiser renovar o contrato, quanto tempo o locatário terá para deixar o imóvel?
Pela legislação anterior, o inquilino tinha seis meses para deixar o imóvel. Com a nova lei, este prazo passa a ser de 30 dias. Após o fim do contrato a renovação continua automática e por prazo indeterminado, se as partes - dono do imóvel (locador) e inquilino (locatário) não se manifestarem.
12. Quais devem ser os reflexos no mercado imobiliário sobre as mudanças do papel do fiador na nova lei?
Em parte facilitar a vida do fiador, que não ficará mais ligado ao aluguel por tempo indeterminado. Mas para especialistas, a figura do fiador está com os dias contados e deve perder cada vez mais espaço no mercado. Após um ano de vigência da nova lei, o que se observa de movimento no mercado imobiliário de locação é o aumento do seguro fiança, que vem ocupando crescente posição.
13. Quando mudam os locatários o contrato precisa ser refeito?
Pela lei anterior, se um casal alugava um pagamento, por exemplo, e vinha a separar-se durante a vigência do contrato, o processo precisaria ser totalmente refeito, o que inclui garantias (fiador, caução ou seguro fiança).
Com a vona lei, a pessoa que fica no imóvel será automaticamente responsável pelo contrato e a garantia é mantida. Em outras palavras, o processo não precisa ser refeito.